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真正的大事:全球变暖加速,我的房价会变凉吗?

  ◎作者 |双极分析师

  ◎来源|双极地产(earthabglobal)已获授权

  掘金大师语

  联合国最新发布的报告显示,真正的大事出现了:全球正面临关键的气候临界点。由于迄今为止的温室气体排放,全球平均气温已经比工业化前升高了1摄氏度。从1993年以来,海洋变暖的速度整整翻了一倍。

  气候变化给我们的投资也带来了新的威胁。日益增加的气候灾害是否会增加我们购买房产的保险费用呢?一些海拔较低的地区的房产是不是要开始考虑洪水被淹没而带来的资产缩水风险了?当地政府为了保护房产而付出更多的政策成本会不会嫁接到业主身上?

  全球变暖时代,无人可置身事外。如何提前为全球变暖时代下购买房产做好心理准备?推荐阅读。

  全世界只有中国的房价能够无视气候灾害。

  举个例子,2019年,加拿大魁北克省有3000栋房屋被洪水淹没,2300栋房屋被困在洪灾区。

  今年7月,蒙特利尔市的一次会议中,想要根据2017-2019年的洪水情况对洪水带进行划分,并采取安全和预防措施。

  然而,洪水带的划分却引起了当地居民的强烈反弹。据当地房产经纪人说,洪水带的房屋价值最高可能会暴跌70%。

  康奈尔大学的一项研究也显示,在洪水过后,与水淹区距离300米以内的房产,会在一个月内折价57.6%;1-3个月期间,房价的下跌率恢复至49.2%;3-6个月期间,房价下跌率是45.9%;6-12个月,这个区域的房价仍然要比对照组低33.4%。

  相比而言,8月份的超级台风利奇马登陆中国后,几个洪灾被淹的城市,房价依然稳定。

  虽然中国也是全世界气象灾害最多的国家之一,但回顾过去10年的重要气象灾害,全世界似乎只有中国近些年的房价能够无畏风雨。

  今时今日或许没有影响,可是接下来呢?

  根据Munich Re的统计数据,我们可以清晰地看到,从1980年以来,全球由极端气候导致的自然灾害正在成倍增长。

  在这个全球气候变暖无可逆转、极端自然天气的增加无可逆转的时代,什么样的房产会不值钱,又有哪些市场存在机遇呢?

  1这些房子贬值了

  (1)有的区域在淹没

  很多人都喜欢海景房,但并不是每个海滩都有财力抵御海平面上涨的侵蚀。

  美国马里兰州(楼盘)的海滨城市安纳波利斯,1960年,这里每年只有4次涨潮带来的洪水,而到了2017年这个城市经历了63次涨潮洪水。

  由此,还产生了一个词,叫做慢性淹没,chronic inundation。其定义就是一个区域每年有10%以上的可用土地,被洪水侵袭26次。

  很少有人相信洪水会让自己的房子一夜消失,但是如果你的社区每年被洪水淹26次,你认为你的房子还值钱吗?

  那些海滨度假胜地,每年有26个周都因为洪水泛滥游客无法访问,那么商业价值还会存在吗?

  在美国,现阶段已经有90个城镇正在经历慢性淹没,而到了2035年,图中有蓝点的区域覆盖的170个城镇都会处在慢性淹没的状态。

  除了滨海度假区之外,很多大型城市也在城市建设和地下水抽取的双重作用下不断下沉,进而向慢性淹没迈进。

  比如说雅加达,过去不到10年间,地面下沉了2.5米,海平面上升了10英尺,同时还在以每年6.7英寸的速度继续下沉。

  印度尼西亚政府不得不计划斥资330亿美元,用10年的时间完成迁都工作,以保护雅加达上千万人口免于洪水侵袭。

  毫无疑问,经济实力足够发达的区域,有足够的能力应对慢性淹没的风险,但有一些空有体量,经济发展一般的沿海巨型城市就未必了。

  (2)保费的增加

  在中国,人们很少有给房子买保险的习惯。

  双极的分析师咨询了一些地市的保险公司高层,反馈回来的信息是部分地区政府有统一给全区的房子购买保险,但保额相对较低,仅有不到3万元。

  而在美国,保费的增加则直接影响到了房价和持房成本。而且,由于自然灾害的极大不确定性,保险公司无法对赔付规模进行准确的预估。

  比如美国加州,面临气象灾害风险的房产规模达到2.5万亿美元,每年自然灾害造成的房产损失在3亿至39亿美元美元之间大幅波动。

  这种灾害的不确定性,导致了很多保险公司开始停止自然灾害赔偿。

  比如说在全美房屋保险最贵的佛罗里达州(楼盘),房主保单的平均价格在2001年至2006年之间增长了77%,而在2007-2017年,保单费用仅增加了25%。

  是保费长得慢了吗?并没有!

  比如说美国最大的保险公司Allstate,在2004-2007年期间取消了大量的赔付项目,并且在2007年之后停止增加新的赔付项目。此外,Allstate还拒绝接受纽约多达40,000名房主的保险需求。

  现阶段,美国仅有15%买房屋保险的业主拥有洪水赔偿条款,平均成本在1000美元每年。

  其中最具代表性的就是美国保费最低的城市夏威夷檀香山,保费一年只有332美元。因为所有跟海洋相关的自然灾害都不赔偿。

  而保费最高的城市,佛罗里达州的海螺共和国,每年的保费高达11,702美元。

  路易斯安那州,密西西比州,阿拉巴马州,德克萨斯州,南卡罗来纳州和马萨诸塞州的沿海区域,都是高额保费的聚集地。

  除此之外,骗保也是其中一个重要因素。

  弗罗里达州的一些机构是这个领域的佼佼者,承包商跟房东签署“利益分配”(AOB)表格,然后承包商就会向保险公司提出虚假索赔。

  在大多数情况下,保险公司会支付虚假索赔,因为这个比打官司的律师费便宜。然后再把保费转嫁给当地房东,持房成本进一步增加。

  当然,这个问题在2019年7月1日AOB改革法生效之后可能会逐渐缓解。

  (3)政策成本

  全球变暖导致了很多地区开始逐渐颁发针对高能耗建筑的税收和限制政策。

  比如说英格兰和威尔士在2018年4月颁布的《最低能效标准minimum standards of energy efficiency》。

  其中有规定,所有能源性能等级低于E的商业物业,将不允许出租。2020年4月1日起,住宅类物业也将被纳入到该法律的管理中,其中包括共享房屋,养老院和公寓楼。

  现阶段,英格兰和威尔士,估计有10%的住宅房地产(价值5,700亿英镑)和18%的商业地产(价值1,570亿英镑)不符合最低标准。

  在购买早些年修建的英国房产之前,一定要对该建筑的该建筑的能源性能进行检查。如果低于E,那么你将很大概率面临一个失败的投资。

  除了上述提到的内容,飓风的直接损毁、高温导致的山林大火、缺水导致的不宜人居、违约率升高导致的贷款成本,这一系列的问题都在随着自然灾害的加速出现,不停地冲击着部分地区的房价市场。

  2灾难背后的机遇

  前段时间,关于西北地区变暖变湿的消息一度刷屏,有很多媒体激动地认为这些区域的房价也有上涨的空间。

  但事实上,根据近些年的调研结果来看,全球气候变化带来的局部地区生活条件改善,并没有对当地房价产生直接推动。

  目前来说,极端气候灾害带来的最大的一波投资热潮,应该是2017年的休斯顿。

  2017年的哈维飓风曾经让整个休斯顿市瘫痪数日。在那之前,中国还曾经有过一波投资休斯顿的热潮。

  而在中国投资者因为这次灾害逐渐退却之后,大批的北美资本家们进场了。

  Tricon Capital Group,这家46亿美元的多伦多基金计划在德州(楼盘)购买6亿美元的房产,市值300亿美元的纽约市私募股权公司Cerberus Capital Management灾后也在灾区投资了12套房产,加利福尼亚州的B&P投资集团针对休斯顿西北部洪水淹没区域,出台了总计4亿美元的投资计划。

  数据显示,洪灾后六个月售出的45,000套房屋中,至少有5500套房屋曾被洪水淹没。根据部分机构的统计,这个数据更高,比如说哈里斯县售出了12,000多栋房屋,而这些房屋都曾经遭受了洪灾。

  截止2018年4月,拉斯维加斯的Velocity Acquisition Capital,在多个灾区总共收购了70处总金额高达数亿的房产,并且希望在18个月内再额外收购350套。

  这些机构是慈善家吗?当然不是。

  在经历过洪水灾害之后,很多的家庭出于居住安全,或者是还贷能力受挫等原因,急于出手自己的房产。

  根据新闻报道中的案例,有灾前价值160,000美元的房产被以100,000美元的价格抛售。

  因为得克萨斯州的法律并不要求房东告知房客房屋是否处于洪水淹没或位于洪泛区,所以这些投资者在低价扫荡房屋之后,就可以在隔年出售给无知的买家,这其中有不少就来自中国。

  比如说休斯顿Winhill Advisors在2017年用7500万美元收购了250处房产,该公司在2018年的400套计划中,有一半都是这些水灾房。

  除了投机行为外,一些服务于房地产行业的气象顾问机构也在逐渐涌现。

  3小结

  “全球变暖怎么办?”

  “开空调咯!”

  对于大部分中国人来说,全球变暖是一个让人麻木的议题。

  我们从那个吹风扇都心疼电钱的年代;到现如今哪里都有空调的舒适,也不过这二十年。

  我们从那个市政排水差劲,一点小雨就积水成灾;到现如今一夜之间排水干净,街道干爽,也不过这二十年。

  我们从当初暴雨中披着雨衣骑着单车,成天为出门的亲人担惊受怕;到现在下雨天开车、叫车出行,肚子饿了外卖快递,暴雨之中还有心情拍照发朋友圈,也不过这二十年。

  相当多的中国人感受不到全球变暖。

  我们生活在中国发展的时代洪流当中,我们感受的只是日渐舒适的生活。

  但感受不到,并非不存在。

  地球真的在变暖,这种变暖在影响着全球数十万亿美元的房产市场。人力有尽时,气候在区域房产投资中的作用还在逐渐扩大,这也是每个房产投资者需要理解的。

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  (来源:和讯名家)

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