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现在大涨的城市,都是陷阱!

  作者|柯谈

  来源|柯谈地产观(ID:lincokk)

  笼统的说,全国楼市分三类:一类是已经见底的一线,一类是正在下跌的强二线,还有一类就是即将到顶的二三线。

  也许你觉得楼市水太深,分化很严重,感觉束手无策,其实,至始至终,楼市都有一条真理始终未变,那就是:城市轮动。

  01

  小城当道

  9月17日,国家统计局公布了8月份70个大中城市的房价指数。

  我曾经多次说过,新房有计划色彩,二手房才是市场经济。想要了解一个城市真实的楼市,必须从二手房入手。

  那么,根据统计局公布的二手房数据,把同比涨幅top10和同比跌幅top10放在一起比较,你有何感受?

  智商及格的人都可以发现:涨幅top10全部是3-5线城市,而跌幅top10却是一线和强二线。

  如果是一个远道而来的老外,第一次看到这个排行榜,一定还以为呼和浩特(楼盘)、大理(楼盘)、西宁(楼盘)、南宁是中国的四大一线城市呢。

  实际的市场行情可能还不止如此。

  ●排名第一的呼和浩特,全国最没存在感的三线省会之一,上一次出名还是5年前的2014年全国库存积压严重时,呼和浩特全国第一个取消了限购,但可悲的是,彻底放开还是一潭死水,楼市毫无波澜,直到2015年初深圳(楼盘)上海才开始领涨全国。

  ●老二大理,多少年来除了客栈好像就只有酒吧和艳遇,无数文艺青年卖掉北上广的房子来这里寻找诗和远方,也没能撑起这里的房价。如果不是2018年422海南(楼盘)全岛限购、壮士断腕摆脱房地产依赖,引起炒房客四处逃窜,大理根本不会涨。

  ●老三西宁,我敢打赌,你随便上街采访10个人,至少5个人会说错西宁是哪个省的省会。

  ●老四南宁,除了是省会外,名气远远不如北海(楼盘)和桂林(楼盘)。

  涨幅top10全部是中西部的中小城市,反而经济实力更强,楼市更有潜力的西部三雄成都、重庆(楼盘)、西安(楼盘)和中部济南(楼盘)、青岛(楼盘)、郑州(楼盘)、廊坊,全部歇菜。在省内老大都跌跌不休的时候,这些小弟们反而骚动异常。

  放眼全国,现在涨的最凶的,闹得最爽的一定是调控最松的,起步最晚的,还没有涨到位的中小城市。

  全国楼市一盘棋,大哥吃完肉,也总得让小弟喝碗汤。

  02

  城市轮动

  楼市20年,房价上涨始终遵循着严格的潜规则:城市等级决定着涨幅和启动顺序。

  以下两幅图是各等级城市新房和二手房涨幅的曲线图:

  2010年之前就不用说了,整整10年的房价大涨仅仅局限在北上广深杭厦以及炒房之城温州(楼盘)、鄂尔多斯(楼盘)之内,其它所有二三线完全就是房住不炒,涨幅根本忽略不计。

  从2010-2011年开始,一线城市开始限购,炒房土壤不在,二线城市才开始受到炒房客的关注。

  从2011年至今的2次大牛市,都是从一线最先启动,最早大涨,涨到位后政策收紧,投资需求转战至二线,二线刚需被投资客带动起来共同推动二线跟风上涨,二线限购之后,在此打工的小镇青年回流至三四线置业投资,再助推小城市房价完成最后一轮上涨。

  城市轮动得结果就是:一线启动之后,才能轮到二线,二线快涨完了,三线才有机会。一线涨到位了,二线还能冲一冲,二线歇菜了,三线也就快了。一线的房价就是二线的天花板,二线的房价就是三线的终点。

  03

  回光返照?

  今年上半年,苏州(楼盘)企图挑战上海(楼盘)房价天花板的权威,结果从5月到7月连续遭遇了四次调控升级。西安在70城房价指数上刚一露脸,拿下全国涨幅第一,6月就被晴天霹雳正中要害,严厉程度堪比一线,涨幅第一接下来就是限购第一。

  2015年开启的大牛,已经接近尾声,一线早已躺下2年多,强二线也在无形之手的威严下开始了下跌。现在还在大涨的城市,就是城市轮动的最后一波,这是典型的“回光返照”。

  随着2020年棚改的彻底完结,以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的最高指示,这些大涨的中小城市,正在经历最后的高光时刻。

  因此,现阶段,在房价还在显著上涨的二三线中小城市里,只要不是等房子结婚,只要不是没房子就要睡大街的纯刚需,就应该选择持币观望。高杠杆投资更是自掘坟墓。

  反倒是,已经横盘的一线,和经历过明显下跌进入平稳期的强二线,刚需可以捡笋入场。

  另外,极为重要的一点是,近期有明显放松和明显收紧的城市,都不宜马上行动,比如珠海(楼盘),苏州、西安。因为,限购放松正说明了楼市下滑,库存太大,投资客太多。而刚刚收紧的城市,调整还没结束,泡沫还没挤干净。

  目前,调控的最终目标会是:横盘。在城市轮动中,一线已经最先完成目标,部分二线已经下跌,即将横盘,剩下还在上涨的城市,才是风险最大的城市。

  最后,给大家总结个简单又好操作的技巧:

  ●楼市调整期,切勿追高。

  ●没有跌过的城市最危险,已经躺下的城市可以选。

  ●买跌过的城市,远离正在涨的城市。

  现在还在大涨的城市,可能真的有坑。

  - The End-

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  (来源:和讯名家)

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