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现阶段请远离“老破小”,这种房子不好买更不好卖

  作者:吾心生

  来源:楼市微观察(loushi666)

  在中国的楼市中,“老破小”是一种特殊的存在,这种房子有诸多优势,总价相对比较低,地段又相对较好,配套,特别是名校资源傍身,让它在过去屡屡因为价格上头条。当然,上头条,不仅是因为房价,还因为拆迁。比如深圳(楼盘),拆迁诞生了多少个亿万富翁,人家可不高兴这样形容了,因为“本来就是亿万富翁”,不过有这个底气的人并不多,别看深圳有2000多万人,但真正的土著也就40多万人,而深圳绝大部分老破小都在这40万人手里。当年深圳还是小渔村的时候,人家祖上几代人就在这里打拼了,自从被划了一个圈之后,这里的人口呈指数级增长。这些人就开始起楼,想方设法盖房子,一直到现在,他们手里的房子已不能用多少套来形容,而是以多少栋楼来形容。笔者有位同事,他哥们儿就是深圳人,在北京(楼盘)工作,谈不上最豪的那种,大概不在那40万人当中,但去年回深圳办拆迁的事,也是够厉害,全家人意见出奇的一致,一分钱没要,全要的房子,据说是十几套房。面积不算大,但以深圳的房价,距离亿万富翁也就是分分钟的事儿。好好经营一下,裂变一下,包租公的日子相当滋润。越发达的城市,这种事越多,前段时间,杭州(楼盘)树园小区塌陷,补偿搬迁方案已经公示了,134户,所涉及的房屋核算下来,平均补偿标准为46700元/平米,有一套上世纪90年代末的房子,48平米,补偿款达到了380万元,折合房价为每平米7.9万。这个价格可是平均补偿价格的1.7倍,各位看官怎么看?肯定有人又想了,买一套老破小等拆迁,岂不是爽哉?现阶段,乃至未来,非也!为什么这么说?对于城市来说,要获得土地,首先想到的是找生地,而不是毛地。原因很简单,生地比毛地的成本低多了。这里稍微说明一下,生地一般来源于农用地,而毛地则是来源老旧城区。早些年,很多城市在大力摊大饼的时候,也要经历各种拆,对老旧小区动手,也爆出过不少问题,但房地产发展到现在,拆的成本太高了,相对来说,开发农用地的成本就低得多了。即便从宏观来看,时下拆迁造富这种事也实在不大合适高频出现。所以,如果你想买老破小,入手一套老房子来博这个收益,难度是越来越大了,除非你所在的城市,城镇化率极高,实在没什么农用地可用了,又或者你所在的城市要控制建成区面积,通过存量整理获得土地。就拿杭州这个小区来说吧,如果不是地铁施工导致路面塌陷波及到,恐怕未来一二十年都很难有拆迁这种事发生。绝大部分买房投资策略都不会将这种“偶然因素”纳入其中。上述是一个主线逻辑,如果考虑到当前调控趋于剥离学区对房价的影响,这是一个总体趋势。这一点我自己就已经是当事人了,原本开发商为我们小区配建的学区房,虽然是分校,但品牌不错的,不过划片政策与当初买房时大变。周边三四个小学一块摇号分配学位,有的家长非常难以接受自己的孩子不能上本小区的学校,而去要两三公里外的其他小区配建的学校上学。去年有部分家长就已经去相关部门了,但最终仍然改变不了局面。此外,还有一个短期因素,就是银行现在对老破小的支持力度在下降,具体这一点我在昨天的文章中有相当篇幅的分析,感兴趣的可以往回翻翻。总之,现阶段,老破小,二十年以上的老房子,如果不是有特别强烈的需求,为此可以妥协一切,比如不差钱的那种,不计较投资收益,精确回报周期的那种,那就先别买这种房子了。当然,从换手容易度来看,它也是那种难度相对较高的二手房,难买也难卖,每换一手,再换手的难度就更大。

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  (来源:和讯名家)

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